Íbúðalánum skóflað út en framboð á húsnæði dregst hratt saman

Frá byrjun des­em­ber og út febr­ú­ar­mánuð fengu heim­ili lands­ins alls 88,4 millj­arða króna í ný útlán með veði í fast­eign hjá bönkum lands­ins þegar búið er að draga upp- og umfram­greiðslur þeirra frá. Frá því apríl í fyrra og út nóv­em­ber­mánuð sama ár námu nettó útlánin 245,6 millj­örðum króna. Það þýðir að heim­ili lands­ins hafa tekið ný útlán hjá við­skipta­bönk­unum í land­inu til að kaupa sér hús­næði fyrir alls 334 millj­arða króna á tíu mán­aða tíma­bili.

Hluti af þessum lánum hafa farið í að greiða niður íbúða­lán sem tekin höfðu verið hjá líf­eyr­is­sjóðum, en eftir að stýri­vextir voru lækk­aðir skarpt skall á flótti lán­taka frá sjóð­unum yfir til bank­anna, sem geta nú boðið mun betri kjör en áður. Alls dróg­ust ný útlán líf­eyr­is­sjóða, að teknu til­liti til upp- og umfram­greiðslna, saman um 40 millj­arða króna frá apr­íl­byrjun í fyrra og út jan­úar 2021. Vænta má að sá sam­dráttur hafi haldið áfram í febr­úar. Það þýðir að heim­ili lands­ins hafa tekið sér ný útlán, þar sem fast­eign er sett að veði, fyrir hátt í 300 millj­arða króna frá því að kór­ónu­veiran skall á af fullum krafti.

Nýjum íbúðum fækkar hratt

Á sama tíma og þetta er að eiga sér þá er veru­legur sam­dráttur í bygg­ingu íbúða. Ein birt­ing­ar­mynd þess er að bank­arnir í land­inu eru ekki að lána til bygg­ing­ar­starf­semi eða mann­virkja­gerðar. Samkvæmt hag­tölum Seðla­banka Íslands hafa útlán, að teknu til­liti til upp- og umfram­greiðslna, til þess mála­flokks dreg­ist saman um 30,3 millj­arða króna frá því í byrjun apríl í fyrra.

Á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, í nágrenni þess og á Norð­ur­landi hafa ekki verið jafn fáar íbúðir í bygg­ingu í fjögur ár, sam­kvæmt nýj­ustu taln­ingu Samtaka iðn­að­ar­ins. Samkvæmt taln­ing­unni, sem birt var í lið­inni viku, eru nú 4.610 íbúðir í bygg­ingu og hefur fækkað um 1.131 milli ára. Það er mesta fækkun íbúða sem átt hefur sér stað milli ára síðan að sam­tökin hófu að telja íbúðir í bygg­ingu snemma árs 2010.

Í grein­ingu Samtaka iðn­að­ar­ins segir að staðan boði að veru­leg fækkun gæti orðið á íbúðum á síð­ustu bygg­ing­ar­stigum á næst­unni. „Mjög fáar íbúðir eru á fyrstu bygg­ing­ar­stigum og er það áhyggju­efni vegna vænt­an­legs fram­boðs á full­búnu íbúð­ar­hús­næði á næstu árum.“

Sam­drátt­ur­inn mælist mestur á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, þar sem næstum tveir af hverjum þremur lands­mönnum búa og fast­eigna­verð er hæst, en eru 3.523 íbúðir eru í bygg­ingu. Þær hafa ekki verið færri síðan í mars 2017, eða í fjögur ár.

Margir að bæta stöðu sína á húsnæðismarkaði

Afleið­ingin þess að íbúða­lán verða ódýr­ari, eft­ir­spurn eftir þeim eykst veru­lega og heims­far­aldur kemur í veg fyrir að fólk geti eytt sparn­aði sínum í ýmis­legt annað sem áður þótt sjálf­sagt er að fast­eigna­við­skiptum hefur fjölgað veru­lega. Með öðrum orðum þá eru margir að skipta um hús­næði í far­aldr­inum og töl­urnar benda til þess að fjöldi Íslend­ingar sem er ekki að verða fyrir beinum fjár­hags­legum áhrifum af far­aldr­inum sé að skuld­setja sig meira en áður til að kaupa sér betra hús­næði en þeir voru í.

Þegar fram­boðið á mark­aðnum er enn langt frá því að mæta eft­ir­spurn­inni, og fyr­ir­liggj­andi er enn meiri sam­dráttur í bygg­ingu íbúð­ar­hús­næðis, þá blasa við frek­ari verð­hækk­anir. Skilyrði eru til staðar fyrir eigna­bólu að blás­ast upp.

Frá byrjun síð­asta ár hefur íbúða­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu til að mynda hækkað um rúm­lega átta pró­sent. Síð­ast­lið­inn ára­tug hefur það hækkað um 124 pró­sent. Það þýðir að sá sem keypti íbúð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu snemma árs 2011 á 30 millj­ónir króna getur haft vænt­ingar um að hún selj­ist nú á á um 67 millj­ónir króna.