Á miðvikudag birtist ritið Fjármálastöðugleiki, sem Seðlabanki Íslands gefur út. Þrátt fyrir kerfislegt og þurrt yfirbragð er þar að finna gríðarlegt magn upplýsinga um efnahagslega heilsu íslenskra heimila, fyrirtækja og hagkerfisins almennt. Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri hvatti landsmenn til að lesa ritið á blaðamannafundi á miðvikudag. „Þetta rit á heima á náttborði sem flestra. Spennandi lesning.“

Þar eru meðal annars teknar saman upplýsingar um fjárhæð þeirra óverðtryggðu íbúðalána sem ljúka fastvaxtatímabilinu sínu á síðustu fimm mánuðum ársins 2023. Sú upphæð er um 53 milljarðar króna. Þar kemur líka fram að árið 2024, þegar lán upp á 128 milljarða króna losna, og 2025, þegar upphæð lána sem losna nemur 281 milljarði króna, verða mörgum heimilum að óbreyttu erfið. Snjóhengjan sem hangið hefur yfir mörgum heimilum landsins er hægt að rólega að bráðna. Flóðið er fram undan. 

Til að útskýra hvað þetta þýðir má benda á að vegnir fastir vextir þeirra sem eru með óverðtryggð lán í banka sem losna á seinni hluta næsta árs eru 4,47 prósent. Því fólki mun standa til boða að færa sig yfir í óverðtryggða vexti sem eru í dag í besta falli um ellefu prósent, og með því að minnsta kosti tvöfalda greiðslubyrði sína, eða gefa eftir umtalsvert eigið fé í húsnæði sínu með því að skipta yfir í verðtryggt lán í hárri verðbólgu sem fátt lítur út fyrir að verða búin að hjaðna mikið á næstu mánuðum. 

Á annan tug þúsund heimila eru föst í þessari stöðu. 

Þið þurfið ekki að taka verðtryggt lán

Til að átta sig á áhrifum verðbólgu og vaxtahækkana á heimilisbókhald landsmanna má rifja upp að kaupmáttur ráðstöfunartekna heimila hefur dregist saman stanslaust frá miðju síðasta ári. Það þýðir að heimilin fá minna fyrir krónurnar í veskinu sínu. Þar skiptir mestu máli stóraukinn vaxtakostnaður þeirra, sem var 31 milljarður króna á fyrstu þremur mánuðum þessa árs. Það er 11,5 milljörðum krónum hærri upphæð en heimili landsins borguðu í vexti á sama tímabili í fyrra. Hækkunin nemur 63 prósentum milli ára. 

Af hverju er þessi staða uppi? Meðal annars vegna þess að hér var blásin upp bóla á húsnæðismarkaði sem nú er staðfest sprungin. Í því felst að stjórnvöld og Seðlabanki Íslands gripu til margháttaðra aðgerða sem leiddu til tugprósenta hækkunar á íbúðaverði, sem leiddu til aukinnar skuldsetningar við íbúðakaup sem leiddi til meiri gróða fyrir banka.

Á þessum árum boðaði Ásgeir Jónsson, þá glænýr seðlabankastjóri, annars vegar að lágvaxtaumhverfi væri komið til að vera á Íslandi og hins vegar að verðtryggingin myndi deyja út. Ísland yrði fullorðið. Rúmlega þrjú ár er síðan hann gaf þau ráð í viðtali að það væri nú, á hans vakt, „raunverulegur valkostur fyrir heimilin að skipta yfir í nafnvexti og þannig afnema verðtrygginguna að eigin frumkvæði af sínum lánum“. Með þessu myndu tæki og tól Seðlabankans líka bíta hraðar og fastar þegar það þyrfti að beita þeim. 

Það er eins og Ásgeir hafi ekki gert ráð fyrir því að verðbólga myndi aftur láta á sér kræla á Íslandi, sem er súrrealískt þegar sagan er skoðuð og tekið er tillit til þess að Ísland er í stóra samhenginu pínulítið og fábrotið hagkerfi með örmynt sem er afar útsett fyrir nær öllum ytri áhrifum.

Þessum ráðleggingum fylgdu heimilin í gríð og erg. Óverðtryggð lán voru um 30 prósent af íbúðalánum heimila fyrir kórónuveirufaraldur, en voru komin vel yfir 50 prósent þegar stýrivextir fóru að hækka.

En takið endilega bara verðtryggð lán

Nú er annað hljóð í strokki seðlabankastjóra. Í nýlega birtri yfirlýsingu fjármálastöðugleikanefndar, sem hann veitir forstöðu, segir að nefndin beini því til lántakenda „að fyrirbyggja mögulega erfiðleika með því að leita tímanlega til lánveitenda ef greiðslubyrði stefnir í að verða verulega íþyngjandi.“ Ásgeir útskýrði þessa hvatningu þannig á blaðamannafundi að fólk ætti að horfa til þess að greiðslubyrði lána þess ætti að vera í mesta lagi 35 prósent af ráðstöfunartekjum. Þess má geta að ef greiðslubyrði fer yfir 40 prósent af ráðstöfunartekjum – það sem stendur eftir þegar búið er að greiða skatta af launum – er talað um að hún sé ósjálfbær. 

Meðaltal ráðstöfunartekna landsmanna fyrir greiðslu vaxtagjalda var 433 þúsund krónur á mánuði árið 2020. Meðalmaðurinn sem hafði slíkar tekjur mátti samkvæmt viðmiði Seðlabankans vera að borga að hámarki 152 þúsund krónur á mánuði í húsnæðiskostnað. Meðaltal ráðstöfunartekna án vaxtagjalda í fyrra var 513 þúsund krónur á mánuði. Til að halda sig innan þess ramma sem Seðlabankinn hvetur til gat meðalmaðurinn því borgað í mesta lagi 180 þúsund krónur í húsnæðiskostnað í lok þess árs. Þegar horft er til þess að greiðslubyrði margra heimila hefur tvöfaldast frá árinu 2021 er öllum ljóst að greiðslubyrði meðalmanns sem er með óverðtryggt lán á breytilegum vöxtum hefur hækkað langt umfram 28 þúsund krónur á mánuði frá lokum árs 2020 og fram að síðustu áramótum. Nú eða 56 þúsund krónur ef horft er á meðalhjón. Hún hefur auk þess aukist umtalsvert á yfirstandandi ári þar sem stýrivextir hafa hækkað um 3,25 prósentustig. 

Eina leiðin fyrir meðalmanninn, eða -hjónin, er að skipta aftur í verðtryggða kerfið sem Ásgeir Jónsson sagði að væri dautt fyrir nokkrum árum síðan. Nú segir hann enda að það sé „sjálfhætt“ með kerfið óverðtryggðra lána á lágum vöxtum, sem átti að taka við.

Þetta væri fyndið ef það væri ekki svona sorglegt.

Vanskil eru ekki eini mælikvarði erfiðleika

Það er seigla í íslenskum heimilum. Það að þau séu ekki komin í vanskil hjá bankanum sínum er ekki mælikvarði á að það séu ekki erfiðleikar til staðar. Seðlabankinn sér þetta og segir í Fjármálastöðugleika að vísbendingar séu um „að sum heimili hafi dregið úr neyslu og gengið á sparnað. Þannig hafi heimili forðast greiðsluerfiðleika og vanskil.“

Mörg heimili hafa þegar brugðist við vaxtahækkunum með því að nýta þau úrræði sem þeim hafa staðið til boða til að lækka greiðslubyrði fasteignalána. Raunverulegu heimilin eru, líkt og ímynduðu meðalhjónin, þegar á fullu í því að færa sig úr óverðtryggða kerfinu og yfir í gömlu verðtryggðu lánin. Heimildin greindi frá því í síðasta mánuði að lands­menn hafi raunar aldrei áð­ur ver­ið með jafn mik­ið af verð­tryggð­um lán­um hjá bönk­um í krónum talið, þótt hlutfall þeirra af heildarlánum sé, enn sem komið er, langt frá því sem áður var. Ástæða þess að krónutala verðtryggðu lánanna hefur hækkað svona mikið er ekki bara sú að heimilin hafi verið að greiða upp óverðtryggð lán og færa sig í verðtryggð, heldur vegna þess að höfuðstóllinn hækkar svo hratt í hárri verðbólgu.

Bólan sprungin og eigið fé mun étast upp

Á þessum vettvangi hefur áður verið sýnt fram á það, með vísun í tölur, að vaxandi eignaójöfnuður á Íslandi hafi verið falinn vegna þess að íbúðaverð hefur hækkað svo skarpt á undanförnum árum. Um 80 prósent af þeim eignum sem einstaklingar á Íslandi áttu umfram skuldir í lok síðasta árs voru enda bundnar í steypu og átta af hverjum tíu krónum sem fallið hafa til í auðsaukningu frá árinu 2010 hafa verið vegna hækkunar á virði fasteigna. 

Í Fjármálastöðugleikaritinu segir að eiginfjárstaða íslenskra heimila sé enn sterk. Það byggir helst á því að fasteignaverð hefur hækkað mikið á síðustu árum. Flestum heimilum reynist hins vegar erfitt að leysa út það eigið fé. Ef þau selja fasteign sína þá þurfa þau í flestum tilvikum að kaupa aðra sem hefur líka hækkað mikið í verði. Seðlabankinn segir að ef verðbólga reynist áfram þrálát og að það verði „almenn verðlagshækkun umfram verðþróun fasteigna má þó gera ráð fyrir að gangi á eiginfjárstöðu heimila, einkum þeirra sem eru með verðtryggð fasteignalán, og að greiðsluerfiðleikar heimila með óverðtryggð fasteignalán aukist“.

Nú er bólan sem var blásin upp á síðustu árum á fasteignamarkaði hvellsprungin og íbúðaverð farið að lækka að raunvirði. Það þýðir að leiðrétt fyrir verðbólgu er íbúðin þín nú minna virði en hún var fyrir ári síðan. Ofan á það eru þeir hópar íbúðareigenda sem hafa minnst svigrúm til að ráða við svívirðilegar hækkanir á greiðslubyrði – tekjulágir, einstæðingar, ungt fólk og barnafjölskyldur sem eru á þeim stað í tilveru sinni að vera með mikil umfram útgjöld – að færa sig í verðtryggð lán til að lifa af mánuðinn, en að gefa að sama skapi eftir það eigið fé sem myndast hefur á pappír í íbúð þeirra. 

Hinir, sem eru með hærri tekjur eða skulda minna, og ráða við að halda sig í óverðtryggðum lánum, munu græða milljónir króna í eign á þessu tímabili þar sem raunvirði skulda þeirra er að dragast saman á sama tíma og mjög há verðbólga geisar.

 Samandregið: eigið fé viðkvæmari og tekjulægri hópa mun étast upp en eigið fé tekjuhærri og skuldléttari stóraukast. 

Að festast í skýjum meðaltala

Það er stjórnmálamanna að takast á við það, hafi þeir áhuga á, þegar stórir hópar innan samfélagsins standa frammi fyrir annaðhvort óyfirstíganlegum greiðsluvanda til að halda þaki yfir höfuðið eða því að tapa stórum hluta þeirrar eignar sem það taldi sig eiga. Þróun sem er að eiga sér stað á sama tíma og tilfærslur úr ríkissjóði til heimila til að jafna stöðu og draga úr áföllum er í sögulegu lágmarki samkvæmt greiningu eins stærsta stéttarfélags landsins.

Kjörnir fulltrúar geta haldið áfram að reyna að tala sig niður á annan veruleika en þann raunverulega með því að sitja sem fastast í skýjum meðaltala, hlutfalla og bókhaldsbrellna þar sem fimm prósent aukning á eign þess sem á milljarð króna á sama tíma og eign þess sem á milljón krónur ávaxtast um tíu prósent felur í sér minnkandi ójöfnuð. Eftir stendur samt sem áður að sá fyrri jók auð sinn um 50 milljónir króna við slíkar aðstæður en hinn um hundrað þúsund krónur. Þar skeikar 49,9 milljónum króna.

U-beygja úr sýndarheimum er þó ekki sennileg. Fjármála- og efnahagsráðherra sagði í umræðum á Alþingi í síðustu viku að „samfélagið okkar er allt á fullri ferð“. „Staðan er tiltölulega góð,“ sagði seðlabankastjóri á miðvikudag skömmu eftir að hann hvatti heimili landsins til að brenna upp eigið fé sitt svo það eigi fyrir næstu mánaðamótum.

Þótt ekki sé von á stórtækum breytingum á heimsmynd þessara manna, og annarra sem ráða yfir breytum sem hafa bein áhrif á daglegt líf okkar, þá má þó að minnsta kosti biðja um smá auðmýkt gagnvart þeirri stöðu sem fjölmörg heimili standa frammi fyrir. Viðurkenningu á því að það er ekki allt samfélagið á fullri ferð og staðan er ekki tiltölulega góð hjá öllum.

Það er bráðavandi fram undan. Hjálpið fólkinu sem verður fyrir hengjunni með beinum aðgerðum áður en það verður um seinan.