Stórt bil á milli kaupgetu og kaupverðs

Hag­fræði­deild Lands­bank­ans segir að lang­ur veg­ur sé á milli kaup­getu þeirra sem eigi við erf­ið­leika að etja í hús­næð­is­mál­um og kaup­verðs nýrra íbúða í nýrri hag­sjá bank­ans. Um 60 pró­sent leigj­enda telja að þeir hafi minna en fimm millj­ónir króna eigið fé til kaupa á hús­næði. Í dag gefa 5 millj­ónir króna í eigið fé mögu­leika á 25 milljón króna íbúð miðað við 80 pró­sent láns­hlut­fall. Hins vegar er mjög lítið til af íbúðum í þeim verð­flokki en aðeins 15 pró­sent af íbúðum í Reykja­vík eru 70 fer­metrar eða minni.

Rúmlega helmingur reiknar með að kaupverð fyrstu íbúðar verði á bilinu 35 til 65 milljónir

Í grein­ingu sem Capacent gerði fyrir Reykja­vík­ur­borg nú í vetur kemur enn fremur fram að um 65 pró­sent eig­enda og leigj­enda reikna með að kaup­verð fyrstu íbúðar verði á bil­inu 35 til 65 millj­ónir. Þar af reikna 33 pró­sent leigj­enda með að kaupa íbúð sem kostar undir 35 millj­ónir og 72 pró­sent reiknar með að íbúð kosti minna en 45 millj­ónir.

Ef litið er á þróun fast­eigna­verðs og heild­ar­tekna frá alda­mótum sést að fast­eigna­verð hefur fjór­fald­ast á meðan tekjur fólks á vinnu­aldri hafa tæp­lega þre­fald­ast. Tekjur fólks á aldr­inum 20 til 29 ára hafa hækkað minna en með­al­tekjur allra og hafa u.þ.b. 2,5-fald­ast á þessum tíma. .

Leigj­endur eru að jafn­aði með lægri tekjur en þeir sem eiga hús­næði, og greiðslur þeirra vegna hús­næðis eru yfir­leitt hærra en hjá eig­endum. Því eiga leigj­endur erf­iðar með að spara fyrir inn­borgun í íbúð þó þeir fegnir vildu kaupa. Í grein­ingu. Capacent kemur fram að nú þurfi u.þ.b. tvö­falt hærri ráð­stöf­un­ar­tekjur en þurfti árið 1997 og um 60 pró­sent hærri en árið 2007. Í sömu grein­ingu kemur fram að það tekur fólk á aldr­inum 30 til 34 ára um 192 mán­uði að greiða fyri íbúð í dag , að því gefnu að allar ráð­stöf­un­ar­tekjur væru not­aðar til kaupanna. [adspot]

Stórt bil sem þarf að brúa

Í hagsjá Landsbankans segir að greinilegt sé að umtalsvert bil er á milli getu leigjenda til þess að kaupa húsnæði og væntinga þeirra um væntanlegt kaupverð, allavega miðað við stöðu eiginfjár í dag. Húsnæðismál virðast vera eitt mikilvægasta málið í viðræðum um kjarasamninga og í hagspánni segir að ljóst er að kröfur verkalýðsfélaganna snúast um að þetta bil verði brúað með einhverjum hætti af stjórnvöldum. Nýlega voru hins vegar samþykkt fjár­lög en í þeim er engin fram­lög eyrna­merkt til þessa verk­efnis að brúa bilið fyrir leigj­endur til þess að eign­ast íbúð.

Miðað við umræðuna undanfarið virðast bæði stjórnvöld og aðilar vinnumarkaðarins sammála um að mikil umframeftirspurn sé eftir húsnæði og að því sé mikilvægt að gera stórátak í byggingu íbúðarhúsnæðis á næstu misserum. Íbúðalána­sjóður benti til dæm­is á í skýrslu sinni í apríl að áætluð upp­bygg­ing næstu tvö ár myndi ekki mæta upp­safnaðri þörf, en upp­safnaður skort­ur og fjölg­un íbúða í skamm­tíma­leigu var tal­inn nema 9.000 íbúðum. Taldi Íbúðalána­sjóður að breytt ald­urs­dreif­ing kallaði á 6.000 íbúðir til viðbót­ar.

Offramboð á íbúðum sem fáir vilja og enn færri geta keypt

Lands­bank­inn birti aðra hag­spá um fast­eigna­mark­að­inn í gær þar sem fram kom að von er á veru­legu fram­boði nýs hús­næðis á næst­unni. Þar var bent á að bæði stærð og verð á því hús­næði er með þeim hætti að þeir sem eru á leigu­mark­aði eiga lít­inn mögu­leika á að eign­ast það, að öllu óbreyttu. Líkt og kom fram hér að ofan eru ein­ungis 15 pró­sent af íbúðum í Reykja­vík 70 fer­metrar eða minni.

Ný­bygg­ing­ar sem hafa komið á markað á þessu ári og gert er ráð fyr­ir að komi á markað á næsta ári passa hins vegar fyrstu kaup­end­um illa. Á fyrstu 10 mán­uðum þessa árs var meðal­stærð nýrra seldra íbúða 103 fer­metr­ar og meðal­fer­metra­verð um 521 þús­und krón­ur. Verð meðal­íbúðar var því um 54 millj­ón­ir. Í áður­nefndri grein­ingu Capacent kom fram að 72 pró­sent leigj­enda reiknar með að kaupa íbúð sem kostar minna en 45 millj­ónir. Í grein­ing­unni kom einnig fram að 60 pró­sent leigj­enda eiga minna en fimm millj­ónir í eigið fé. En með fimm millj­ónir í eigið fé er mögu­legt að kaupa 25 millj­óna króna íbúð ef reiknað er með 80 pró­sent láns­hlut­falli.

Í hag­sjá Lands­bank­ans er því bent á að veru­leg bygg­ing­ar­á­form í nýja átt gætu orðið til þess að treg­lega gangi að selja allt það hús­næði sem er nú þegar á mark­aði og á leið þangað.„Það er ekki ólík­legt að mikið fram­boð sé og verði á íbúðum sem fáir vilja og enn færri geta keypt,“ seg­ir í hag­sjánni sem úti­lok­ar ekki of­fram­boð vegna þessa.