Munu hlutdeildarlán verka gegn skipulagsstefnu höfuðborgarsvæðisins?

Fleiri Reyk­vík­ingar áætla að næsta búseta sín verði í þeim hverfum borg­ar­innar sem liggja nær mið­borg­inni en búa á þeim svæðum í dag, sam­kvæmt nið­ur­stöðum könn­unar sem Gallup fram­kvæmdi á búsetu­óskum íbúa í haust og voru kynntar á fundi um hús­næð­is­mál í borg­inni sem hald­inn var fyrir helgi. Umfram­eft­ir­spurn eftir hús­næði virð­ist því til staðar í þeim hverfum sem liggja mið­svæðis í borg­inni.

Þar eru borg­ar­yf­ir­völd einmitt að áætla tölu­verða hús­næð­is­upp­bygg­ingu á næstu árum og ára­tugum, sam­fara því að borgin í heild sinni bygg­ist að mestu upp inn á við, þannig að íbúum fjölgi án þess að mikið land utan núver­andi byggð­ar­marka sé brotið undir byggð. Sér­stak­lega er í því sam­hengi horft til upp­bygg­ingar í kringum nýtt kerfi almenn­ings­sam­gangna á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, Borg­ar­línu.

Á sama tíma og þetta er stefnan hjá Reykja­vík­ur­borg og raunar líka hinum sveit­ar­fé­lögum höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins, að þenja ekki byggð­ina út heldur þétta gisið borg­ar­svæðið, stytta vega­lengdir og með því bæta nýt­ingu þeirra inn­viða sem þegar eru til staðar, hefur rík­is­stjórnin kynnt til sög­unnar svokölluð hlut­deild­ar­lán, í takt við lof­orð sem gefin voru í tengslum við gerð lífs­kjara­samn­ing­anna.

Lánin eru ætluð tekju­lágum fyrstu kaup­endum hús­næðis og fela í sér umfangs­mikið rík­is­inn­grip í hús­næð­is­mark­að­inn, sem óljóst er hvaða afleið­ingar mun hafa til lengri tíma, en er ætlað að skapa hvata til bygg­ingar fleiri hag­kvæmra íbúða, svo fólk eigi auð­veld­ara með að kom­ast inn á fast­eigna­mark­að­inn.

Opnað var fyrir umsóknir um þessi nýju lán á vef Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar núna í upp­hafi mán­að­ar­ins, en hlut­deild­ar­lánin virka þannig að ríkið lánar kaup­endum vaxta­laust fyrir 20-30 pró­sent af verði nýrrar íbúðar, lán sem ekk­ert er greitt af heldur greið­ast til baka þegar eignin er seld. Ríkið ger­ist þannig í raun og veru þög­ull með­fjár­festir í hús­næð­inu. Nýlega voru kynnt drög að reglu­gerð varð­andi hlut­deild­ar­lánin, þar sem meðal ann­ars var skil­greint hvers konar hús­næði yrði lánað fyrir.

Áhyggjur af þenslu byggðar, samgöngukostnaði og gæðum húsnæðis

Endanleg reglu­gerð um lánin hefur ekki enn verið birt og því er ekki byrjað að afgreiða umsóknir, en í umsögnum ýmissa aðila um reglu­gerð­ar­drögin þegar þau voru til kynn­ingar í sam­ráðs­gátt stjórn­valda komu fram áhyggjur um að útfærsla lán­anna stang­að­ist á við mark­mið sveit­ar­fé­lag­anna á höf­uð­borg­ar­svæð­inu um upp­bygg­ingu kom­andi ára, þar sem hún skap­aði hvata til þess að brjóta meira land á jað­ar­svæðum undir nýja byggð.

Sam­hang­andi við þetta voru áhyggjur af því að tekju­lágir muni leita í hag­kvæmt hús­næði fjarri þunga­miðju atvinnu, jafn­vel utan höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins, sem auki sam­göngu­kostnað þess­ara hópa, bæði beinan kostn­aði og tíma­virði, umtals­vert.

Þá eru einnig settar fram áhyggjur þess efnis að hag­kvæmu íbúð­irnar og umhverfi þeirra verði ekki af háum gæðum, þar sem bein­línis er kveðið á um það í reglu­gerð­ar­drög­unum að íbúð­irnar sjálfar skuli vera „hag­kvæmar“, „hóf­legar“ og „ein­faldar að allri gerð“.

Skipu­lags­stofnun minnir sér­stak­lega á það í umsögn sinni að það sé á valdi sveit­ar­fé­laga að setja skipu­lags­á­kvæði um lóðir og hús­næði, en í reglu­gerð­ar­drögum ráðu­neyt­is­ins segir að um lóðir eigi ekki að gilda neinir skipu­lags­skil­málar sem hafi í för með sér hækkun á bygg­ing­ar­kostn­aði. Skipu­lags­skil­málar eru almenn ákvæði fyrir hús­bygg­ingar á deiliskipu­lögðum svæðum, varð­andi stærð og gerð bygg­inga, þak­form, frá­gang lóða og fleira sem hönn­uðum ber að fara eftir.

Horfa verði á húsnæðis- og samgöngukostnað saman

Reykja­vík­ur­borg benti á það í umsögn sinni um málið að ein­ungis væru örfáar nýbyggðar íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sem teld­ust vera hag­kvæmt hús­næði sam­kvæmt skil­grein­ing­unni sem sett var fram í reglu­gerð­ar­drög­unum og sagði einnig að það þyrfti að horfa bæði á hag­kvæmni hús­næðis og hag­kvæmar sam­göngur þegar horft væri til hags­muna heim­il­anna, sem þessum lánum er jú ætlað að mæta.

„Rétt hefði verið að eitt skil­yrða um hag­kvæmt hús­næði væri auð­velt aðgengi að góðum almenn­ings­sam­göngum,“ segir borgin, sem telur einnig að áhersla á for­gang hlut­deild­ar­lána vegna hús­næðis utan höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins geti haft hvetj­andi áhrif á að ein­stak­lingar og fjöl­skyldur festi sér íbúð utan höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins en sæki vinnu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

„Ferðist við­kom­andi akandi á milli minnkar hag­kvæmni hús­næð­is­ins vegna sam­göngu­kostn­aðar,“ segir borgin í umsögn sinni og vísar svo í grein­ingu á akst­urs­kostn­aði ein­stak­linga eftir fjar­lægð frá vinnu­stað, sem lögð var fram í hús­næð­is­hópi vegna lífs­kjara­samn­ing­anna.

Mynd: Arnar Þór Ing­ólfs­son

„Með mark­mið­inu um þétt­ingu byggðar og fjölgun nýbygg­inga á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á síð­ustu árum ættu íbúða­kaup­endum að standa til boða nýbygg­ingar sem gætu upp­fyllt skil­yrði um hag­kvæmni með rýmkun á öðrum skil­yrðum reglu­gerð­ar­innar. Einkum á þeim svæðum þar sem tryggðar verði afkasta­miklar og góðar almenn­ings­sam­göngur,“ segir borgin einnig í umsögn sinni um reglu­gerð­ar­drögin.

Flatt viðmiðunarverð ýti uppbyggingu á jaðarsvæði

Svæð­is­skipu­lags­stjóri höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins, sem starfar fyrir Samtök sveit­ar­fé­laga á höf­uð­borg­ar­svæð­inu (SSH), segir í umsögn um reglu­gerð­ina að hætt sé við því að til­laga að flötu við­mið­un­ar­verði fyrir höf­uð­borg­ar­svæðið vinni gegn stefnu svæð­is­skipu­lags höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins um að fram­tíð­ar­vöxtur bæði íbúða og starfa verði innan skil­greindra kjarna og sam­göngu­mið­aðra þró­un­ar­svæða sem njóti nálægðar við góðar almenn­ings­sam­göngur.

„Eðli máls­ins sam­kvæmt ýtir fast­eigna­mark­aður upp verði þar sem eft­ir­spurn er mikil. Það þarf því að passa vel upp á að á þessum sam­göngu­mið­uðu svæðum sé einnig mögu­leikar fyrir fyrstu kaup­endur og efna­minni,“ segir í umsögn SSH, sem hvetja félags­mála­ráðu­neytið til þess að skoða að setja sveigj­an­leika á hámarks­verð íbúða sem hlut­deild­ar­lánin ná yfir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Sú allra dýrasta eign sem lánað yrði fyrir sam­kvæmt drög­unum sem hafa verið kynnt mætti vera 58,5 millj­ónir króna. Þá er átt við 101 til 110 fer­metra íbúð, með að minnsta kosti fjórum svefn­her­bergjum.

SSH er með þessu að leggja til, rétt eins og Reykja­vík­ur­borg gerir, að ráðu­neytið íhugi að láta hlut­deild­ar­lánin ná yfir dýr­ari íbúðir, sem væru stað­settar í grennd við hágæða almenn­ings­sam­göngur, á svæðum þar sem íbúum er kleift að reka heim­ili án rekst­urs einka­bíls.

Mynd: Birgir Þór

Bendir svæð­is­skipu­lags­stjóri á að vert sé að hafa í huga að þrátt fyrir að íbúðir á slíkum svæðum gætu verið örlítið dýr­ari í upp­bygg­ingu og sölu, skap­ist þá tæki­færi fyrir íbúa til að spara sér rekstr­ar­kostnað vegna einka­bíls, sem getur verið um 1,2 millj­ónir króna á ári sam­kvæmt tölum frá Félagi íslenskra bif­reiða­eig­enda.

Áhyggjur af félagslegri misskiptingu

Arki­tektar létu tölu­verða óánægju og áhyggjur í ljós, í umsögnum um reglu­gerð­ar­drögin. Í umsögn Arki­tekta­fé­lags Íslands var sér­stak­lega fjallað um hætt­una á því að með því að skil­yrða lánin við nýjar íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu væri verið væri að stuðla að tví­skiptum hús­næð­is­mark­aði, þar sem ein­ungis þeir sem ekki þyrftu að treysta á hlut­deild­ar­lán hefðu raun­veru­legt val um búsetu. Arki­tekta­fé­lagið sagði að bein­línis væri unnið gegn félags­legri blöndun og stuðlað að „eins­leitum hverfum, hverfa­hlutum, lóðum eða fjöl­býl­is­húsum þar sem lág­tekju­fólk sem treystir á hlut­deild­ar­lán er búsett með nei­kvæðum félags­legum afleið­ingum.“

Svipaðar afleið­ingar sér Arki­tekta­fé­lagið fyrir sér að komi til af þeim sökum að engar sér­stakar gæða­kröfur eru gerðar til hag­kvæms hús­næðis í reglu­gerð­ar­drög­unum. Arki­tektar segja að með því að gera engar slíkar gæða­kröfur til bygg­ing­ar­að­ila sé verið að auka líkur á að til verði ný gerð hús­næð­is­mark­aðar, sem verði í mik­illi hættu á að verða und­ir­máls­mark­aður og einnig að þetta sé til þess fallið að auka kostnað sam­fé­lags­ins vegna félags­legrar mis­skipt­ingar.

Fleiri en arki­tektar bentu á nauð­syn­legt væri að tryggja ein­hver lág­marks­gæði íbúða, en í umsögn Samtaka atvinnu­lífs­ins um reglu­gerð­ar­drögin kom fram að sam­tökin teldu að þrátt fyrir að mik­il­vægt væri að íbúðir sem féllu undir úrræði væru hag­kvæmar mættu skil­yrði þess efnis „ekki skapa hvata t.d. til lélegs efn­is­vals“ og að útfærsla skil­yrð­anna í reglu­gerð yrði að taka mið af þessu.

Ráðherra sagði það vera sveitarfélaga og verktaka að bregðast við

Ásmundur Einar Daðason félags- og barna­mála­ráð­herra sagði í sam­tali við RÚV um miðjan síð­asta mánuð að hann teldi ekki þörf á að rýmka skil­yrðin fyrir lán­unum til þess að lánin myndu nýt­ast þeim hópum sem til væri ætl­ast.

Ásmundur Einar Daðason félags- og barna­mála­ráð­herra.

Mynd: Bára Huld Beck

Þvert á móti sagði hann að það væri væri sveit­ar­fé­laga og verk­taka að bregð­ast við þessum nýju lánum með auknu fram­boði lóða og íbúða. Þetta var áður en bæði Reykja­vík­ur­borg og Samtök sveit­ar­fé­laga á höf­uð­borg­ar­svæð­inu skil­uðu inn umsögnum sínum um drögin.

Endanleg reglu­gerð um þessi nýju lán er í vinnslu hjá ráðu­neyt­inu og áhuga­vert verður að sjá hvort ein­hverjar breyt­ingar verði gerðar á þeim í ljósi fram­kom­inna athuga­semda, enda virð­ist sýn ráðu­neyt­is­ins og þeirra sem fara með skipu­lags­vald á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á það hvernig best sé að reyna að tryggja tekju­lágu fólki hag­kvæmt hús­næði yfir höf­uðið gjör­ó­lík.