Ríkið lánar tekjulægri landsmönnum vaxtalaus húsnæðislán

Tilraun til að rétta af stöðu tekju­lágra á íslenskum hús­næð­is­mark­aði hefur verið lög­fest. Hún kall­ast hlut­deild­ar­lán og felur í sér að ein­stak­lingar sem eru með undir 630 þús­und krónur í mán­að­ar­laun að með­al­tali, eða hjón sem eru með sam­an­lögð mán­að­ar­laun upp á 880 þús­und krónur eða minna geta fengið þau. Við þá upp­hæð bæt­ast 1.560.000 krónur á ári fyrir hvert barn eða ung­menni fram að 20 ára aldri sem er á fram­færi umsækj­anda eða býr á heim­il­inu. Þannig má ein­stak­lingar með tvö börn á fram­færi sínu vera með vera með allt að 890 þús­und krónur að með­al­tali á mán­uði til að mega taka lánin.

Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun veitir lánin, sem geta numið allt að 20 pró­sentum af kaup­verði hús­næð­is, en sá sem tekur þau þarf alltaf að leggja fram eigið fé sem er að lág­marki fimm pró­sent kaup­verðs. Þei ein­stak­lingar sem eru með 419 þús­und krónur á mán­uði að með­al­tali, eða hjón sem eru með undir 585 þús­und krónur á mán­uði í tekjur, geta fengið 30 pró­sent hlut­deild­ar­lán.

Þau bera enga vexti og ekki er borgað af lán­inu fyrr en íbúð er seld. Þá fær ríkið end­ur­greitt það sem það lánið.

Lánin má ein­ungis nota til að kaupa svo­kall­aðar „hag­kvæmar íbúðir“ en ekki er búið að skil­greina hvað felst í slíkum. Það verður hlut­verk ráð­herra að gera slíkt með reglu­gerð þar sem fjallað verður meðal ann­ars hámarks­kaup­verð, stærð­ar­við­mið og sam­starf við bygg­ing­ar­að­ila.

Ríkið ætla með öðrum orðum að ger­ast „þög­ull með­fjár­festir“ í hús­næði hluta lands­manna með því að lána þeim vaxta­laust fé.

Frumvarp Ásmundar Einars Daða­sonar, félags- og barna­mála­ráð­herra, um málið hefur verið lengi í vinnslu. Hlut­deild­ar­lánin voru kynnt sem ein af lyk­il­til­lögum starfs­hóps ráð­herr­ans, sem leiddur var af Frosta Sig­ur­jóns­syni, sem lagðar voru fram í aðdrag­anda þess að skrifað var undir lífs­kjara­samn­ing­anna svoköll­uðu í apríl 2019.

Frum­varpið sjálft var lagt fram 14 mán­uðum síðar, eða um miðjan júní síð­ast­lið­inn. Og sam­þykkt með 56 greiddum atkvæðum þing­manna úr öllum flokkum síð­ast­lið­inn fimmtu­dag. Einn sat hjá við afgreiðslu máls­ins, Óli Björn Kárason, þing­maður Sjálf­stæð­is­flokks­ins og for­maður efna­hags- og við­skipta­nefndar.

Hörð gagnrýni úr ýmsum áttum

Óli Björn gagn­rýndi málið harð­lega þegar það kom fram í júní. Það er óvenju­legt að stjórn­ar­þing­menn, sem auk þess stýra mik­il­vægri nefnd, gagn­rýni frum­varp ráð­herra sem rík­is­stjórn hafði afgreitt með þeim hætti og Óli Björn gerði föstu­dags­kvöldið 12. júní, úr ræðu­stól Alþingis.

Óli Björn Kárason, for­maður efna­hags- og við­skipta­nefndar.

Mynd: Bára Huld Beck

Þar benti Óli Björn á að málið væri stórt á margan hátt. „Það er stórt fjár­hags­lega, við erum að tala um 40 millj­arða eða svo á tíu árum. En það er líka stórt á þann mæli­kvarða að það getur haft veru­leg áhrif á íbúða­mark­að­inn og í raun­inni hvernig hann þró­ast í náinni fram­tíð.“ Hann væri með „pínu­lítil ónot í mag­anum“ gagn­vart frum­varp­inu.

Á meðal þess sem hann gerði athuga­semdir við var að hlut­deild­ar­lánin ættu ein­ungis að vera til 25 ára, að það ætti að binda hlut­deild­ar­lánin ein­ungis við kaup á nýjum íbúðum og að það ætti að skylda umsækj­endur til að verja skatt­frjálsum sér­eign­ar­sparn­aði sínum inn á hús­næð­is­lán.

Auk þess taldi þing­mað­ur­inn að frum­varpið stæð­ist ekki jafn­ræð­is­reglu stjórn­ar­skrá­ar­innar þar sem sú staða gæti komið upp að mun fleiri myndu óska eftir að fá hlut­deild­ar­lán , og upp­fylla öll sett skil­yrði, en myndu samt ekki fá þau vegna þess að þegar væri búið að úthluta þeirri afmörk­uðu upp­hæð sem árlega á að fara í lánin. „Enginn veit hver, hvernig eða með hvaða hætti verður tekin ákvörðun um hver fær já og hver fær nei annað en að það er hægt að leiða líkur að því að það verði svona „fyrstur kemur, fyrstur fær“.

Annar stjórn­ar­þing­maður, Lilja Rafney Magn­ús­dóttir, þing­maður Vinstri grænna og for­maður atvinnu­vega­nefndar, lýsti líka yfir áhyggjum af frum­varp­inu eins og það var lagt fram, þar sem að hlut­deild­ar­lán væru bundin við nýbygg­ingar.

Það gæti leitt til þess að ekki verði „mögu­leiki að fjár­festa í nýbygg­ingu á mörgum svæðum úti um allt land þar sem trú­lega er ekki mik­ill grund­völlur fyrir því að fara að byggja slíkt hús­næði eða að við­kom­andi ein­stak­lingar hafi að eigin frum­kvæði burði til þess að byggja sjálfir[...]Mér finnst að gæta verði jafn­ræðis hjá tekju­lágu fólki, hvar sem það býr í land­inu, gagn­vart þessu úrræði, sem er vissu­lega mjög gott og þarft og er hluti af lífs­kjara­samn­ingum.“

Mörgu breytt

Frum­varp­inu var breytt umtals­vert í með­förum vel­ferð­ar­nefndar. Þar ber fyrst að nefna að nú skulu þau end­ur­greidd tíu árum eftir lán­veit­ingu að jafn­aði, en heim­ild er til staðar til að fram­lengja láns­tím­ann þrí­vegis um fimm ár þannig að upp­greiðsla láns­ins á sér í flestum til­vikum fram eftir 25 ár. Við afgreiðslu umsóknar um fram­leng­ingu láns­tíma skal Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun boða lán­taka á fund þar sem farið er yfir stöðu hlut­deild­ar­láns­ins, en ekki er gert ráð fyrir því að greiðslu­geta lán­taka komi í veg fyrir að hann hljóti fram­leng­ingu. Með öðrum orðum þá ræður lán­tak­inn því nær algjör­lega hvort hann fram­lengi lánið eða ekki. Markmið breyt­ing­ar­til­lög­unnar er að hann hljóti virka ráð­gjöf og sé upp­lýstur um fjár­mögn­un­ar­mögu­leika sína.

Ýmsir gagn­rýndu harka­lega að lánin mættu bara vera til 25 ára sam­kvæmt upp­runa­lega frum­varp­inu. Það myndi úti­loka tekju­lága sem hefðu ekki efni á að standa undir greiðslu­byrði slíkra lána. Þess vegna lagði meiri­hluti vel­ferð­ar­nefndar fram breyt­ingu sem heim­ilar að taka 40 ára lán með því að fá und­an­þágu. Slík verði veitt frá skil­yrð­inu að und­an­geng­inni ráð­gjöf Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar.

Lilja Rafney Magn­ús­dóttir, for­maður atvinnu­vega­nefndar, vildi breyt­ingar sem myndu tryggja hags­muni lands­byggð­ar­innar í mál­inu.

Mynd: Birgir Þór Harð­ar­son

Í ljósi þess að hlut­deild­ar­lán eru, eins og það er orðað í áliti meiri­hluta vel­ferð­ar­nefndar, „fjár­hags­lega mun hag­stæð­ari en önnur hús­næð­is­lán sem standa lán­þegum til boða á almennum mark­aði“ þá benti Skatt­ur­inn á í umsögn sinni um málið að lík­lega yrði litið svo á að kjara­bæt­urnar sem í þessu fælust yrðu taldar til skatt­skyldra tekna við­kom­andi nema annað yrði skýrt tekið fram. Því var ein­fald­lega bætt inn línu um ávinn­ingur af þessum mjög hag­stæðu lánum, sem standa hluta lands­manna til boða, séu ekki skatt­skyld.

Til að mæta áhyggjum eins og þeim sem Lilja Rafney setti fram var ákveðið að heim­ilt yrði líka að veita „hlut­deild­ar­lán til kaupa á hag­kvæmum íbúðum í eldra hús­næði á lands­byggð­inni, sem hlotið hefur gagn­gerar end­ur­bætur, enda sé ástand þeirra þannig að jafna megi til nýrrar íbúðar.“

Til við­bótar var lögð til breyt­ing þess efnis að á hverju ári þyrfti 20 pró­sent hlut­deild­ar­lána að lág­marki að fara til kaupa á hús­næði utan höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins. Verði eft­ir­spurn á lands­byggð­inni minni en sem nemur þeim fimmt­ungi úthlut­aðra lána á hverju ári má þó ráð­stafa þeim fjár­munum sem út af standa til kaupa á íbúðum innan höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins.

Áætlað umfang: 40 milljarðar króna

Áætlað er að lán­veit­ingar verði um fjórir millj­arðar króna á ári, eða um 40 millj­arðar króna á þeim ára­tug sem stefnt er að því að bjóða upp á hlut­deild­ar­lánin. Að auki er gert ráð fyrir því að lagður verði einn millj­arður króna á ári í vara­sjóð til þess að girða fyrir þörf fyrir við­bót­ar­fram­lög í fram­tíð­inni.

Gagnrýni um að frum­varp Ásmundar Einars stand­ist ekki jafn­ræð­is­reglu stjórn­ar­skrár­innar, vegna inn­byggðs „fyrstir koma, fyrstir fá“ fyr­ir­komu­lags, var mætt með því að miðað verði við að lánum verði úthlutað verði sex sinnum á ári. Dugi það fjár­magn sem til úthlut­unar er hverju sinni ekki til að anna eft­ir­spurn eftir lán­unum skuli dregið úr þeim umsóknum sem upp­fylla skil­yrði hlut­deild­ar­lána.

Auk þess er gert ráð fyrir því að umsækj­andi hafi þrjá mán­uði frá útgáfu láns­vil­yrðis til þess að festa kaup á íbúð sem verði veð­and­lag láns­ins. Nái hann ekki að gera það falli láns­vil­yrðið niður. Nákvæm útfærsla á þessu liggur þó ekki fyrir og var ráð­herra falið að ákveða það fyr­ir­komu­lag í reglu­gerð.

Í upp­haf­lega frum­varp­inu var gerð krafa um það að ef lán­tak­andi hlut­deild­ar­láns ætti meira eigið fé en fimm pró­sent af kaup­verði þeirrar eignar sem hann ætl­aði sér að kaupa þá þyrfti við­kom­andi að ráð­stafa því til lækk­unar á lán­inu. Orða­lagið var með öðrum orðum þannig að gert var ráð fyrir því að umsækj­andi þyrfti að velja öllu sínu eigin fé til kaupa á íbúð­ar­hús­næð­inu.

Þessi krafa er ekki lengur til staðar í lög­unum sem sam­þykkt voru í síð­ustu viku. Þess í stað er er það gert val­kvætt að eyða öllu sínu eigin fé í kaup á íbúð­ar­hús­næði.

Í upp­haf­lega frum­varp­inu var líka, líkt og áður sagði, sett fram skylda um að lán­takar þyrftu að ráð­stafa sér­eigna­sparn­aði sínum inn á lánin. Því hefur nú verið breytt þannig að það er hvati, ekki skylda.