Útlánagæði nýrra íbúðalána á Íslandi fara minnkandi og hlutabréfaverð orðið of hátt

Inn­lendir eigna­mark­aðir hafa tekið veru­lega við sér og eigna­verð hækkað hratt. Margt bendir til þess að ójafn­vægi fari hratt vax­andi á eigna­mörk­uðum og óvissa hefur auk­ist. Þetta kemur fram í rit­inu Fjár­mála­stöð­ug­leika sem Seðla­banki Íslands birti í dag.

Hluta­bréfa­verð á Íslandi hefur til að mynda hækkað um 57 pró­sent á síð­ustu tólf mán­uðum og er á suma mæli­kvarða „orðið frekar hátt“. Frávik þess frá lang­tíma­leitni er nú meira en það hefur verið frá árinu 2008.

Aukin skuldsetning lántaka

Í Fjár­mála­stöð­ug­leika­rit­inu segir að vís­bend­ingar séu „um að útlána­gæði nýrra íbúða­lána fari minnk­andi þar sem veð­setn­ingar- og greiðslu­byrð­ar­hlut­föll virð­ist hafa hækkað þrátt fyrir mikla hækkun fast­eigna­verðs og ráð­stöf­un­ar­tekna. „Kann það bæði að skýr­ast af minnk­andi end­ur­fjár­mögnun og auk­inni skuld­setn­ingu lán­taka. Gjalda ber var­hug við hratt hækk­andi eigna­verði sam­hliða auk­inni skuld­setn­ingu og lak­ari útlána­gæðum, en slíkt er merki um aukna kerf­is­á­hættu.“

Árs­hækkun í krónum talið, án til­lits til verð­bólgu, á höf­uð­borg­ar­svæð­inu mæld­ist 11,6 pró­sent í lok ágúst og aug­lýstar eignir voru 45 pró­sent færri í þeim mán­uði en á sama tíma árið á undan. Með­al­sölu­tími eigna er nálægt sögu­legu lág­marki og hátt hlut­fall íbúða selst yfir ásettu verði. Í Fjár­mála­stöð­ug­leika­rit­inu segir að frá­vik íbúða­verðs frá lang­tíma­leitni sé nú tæp­lega 14 pró­sent og hafi ekki mælst hærra síðan árið 2008. „Verð­hækk­anir á mark­aðnum hafa einnig verið umfram ákvarð­andi þætti, s.s. launa­þróun og bygg­ing­ar­kostnað.“

Fasteignalán takmörkuð

Vegna ört hækk­andi fast­eigna­verðs, sem vigtað hefur í vax­andi verð­bólgu, hefur fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­banka Íslands ákveðið að setja reglur um hámark greiðslu­byrðar á fast­eigna­lán­um. Hún greindi frá þessu í yfir­lýs­ingu í morgun.

Þar sagði að greiðslu­byrð­ar­hlut­fall – mán­að­ar­leg greiðslu­byrði fast­eigna­lána á móti mán­að­ar­legum ráð­stöf­un­ar­tekjum lán­taka – fast­eigna­lána skuli almennt tak­markast við 35 pró­sent en 40 pró­sent fyrir fyrstu kaup­end­ur. Lán­veit­endum er veitt und­an­þága frá regl­unum fyrir allt að fimm pró­sent heild­ar­fjár­hæðar nýrra fast­eigna­lána sem veitt er í hverjum árs­fjórð­ungi.

[adspot]Þessar aðgerðir eru í takti við það sem Alþjóða­gjald­eyr­is­sjóð­ur­inn mælti með að yrði gert hér­lendis í áliti sem hann birti í apr­íl. Þar sagði hann að bregð­ast ætti við verð­hækk­unum á hús­næð­is­mark­aði og vax­andi hluta íbúða­lána hjá bönkum með beit­ingu þjóð­hags­var­úð­ar­tækja, til dæmis með reglum um hámark lána­greiðslna sem hlut­­fall af tekjum lán­tak­enda eða hámarks­­hlut lán­anna í eigna­safni bank­anna.

Í júní var hámark veð­setn­ing­ar­hlut­falls fast­eigna­lána til neyt­enda lækkað úr 85 í 80 pró­sent en hámarks­hlut­fall fyrir fyrstu kaup­endur hélst óbreytt í 90 pró­sent.

Dregið úr svigrúmi banka til útlána

Í Fjár­mála­stöð­ug­leika­rit­inu er einnig fjallað um stöðu þeirra þriggja banka sem skil­greindir eru sem kerf­is­lega mik­il­vægir: Lands­bank­inn, Íslands­banki og Arion banki. Þar segir að sam­hliða efna­hags­bat­anum og auknum hag­vexti hafi arð­semi bank­anna auk­ist og dregið úr van­skilum, bæði hjá heim­ilum og fyr­ir­tækjum. Þrátt fyrir mikla útlána­aukn­ingu til heim­ila á síð­ustu mán­uðum hafi bank­arnir við­haldið mjög sterkri lausa­fjár­stöðu og í lok ágúst síð­ast­lið­ins hafi þeir haft til ráð­stöf­unar 290 millj­arða króna umfram lág­marks lausa­fjár­kröfu Seðla­bank­ans. Sú fjár­hæð hafði þá hækkað um 43 millj­arða króna á tólf mán­uðum. Þar er um fjár­muni að ræða sem bank­arnir gætu til dæmis ákveðið að greiða eig­endum sínum út í arð eða notað til að kaupa til banka eigin bréf af þeim, sem skilar sömu­leiðis fjár­munum í vasa hlut­hafa.

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd til­kynnti því í morgun að hún hefði ákveðið að end­ur­vekja hinn svo­kall­aða sveiflu­jöfn­un­ar­auka sem var afnum­inn í fyrra­vor til að auka þrótt kerf­is­lega mik­il­vægu bank­anna þriggja til að lána heim­ilum og fyr­ir­tækj­u­m.

[adspot]Nefndin telur ekki lengur þörf á því við­bót­ar­svig­rúmi. „Er það mat nefnd­ar­innar að hratt hækk­andi eigna­verð sam­hliða auk­inni skuld­setn­ingu heim­ila, hafi nú þegar fært sveiflu­tengda kerf­is­á­hættu að minnsta kosti á sama stig og hún var fyrir útbreiðslu far­sótt­ar­inn­ar.“

Sveiflu­­jöfn­un­­ar­­auki Seðla­­bank­ans eru við­­bót­­ar­­kröfur á eigið fé fjár­­­mála­­fyr­ir­tækja umfram lög­­bundnar eig­in­fjár­­­kröfur til að sporna gegn miklum sveiflum í fjár­­­mála­­kerf­inu. Ef mikil hætta er á þenslu getur Seðla­­bank­inn hækkað auk­ann til að koma í veg fyrir of mik­inn útlána­vöxt, en ef hætta er á sam­drætti getur bank­inn lækkað auk­ann til að efla útlána­­getu fjár­­­mála­­fyr­ir­tækj­anna.

Þegar sveiflu­jöfn­un­ar­auk­inn var afnumin í mars í fyrra var það gert til að auka þrótt efna­hags­lífs­ins til að takast á við afleið­ingar kór­ónu­veiru­far­ald­urs­ins ­með því að skapa svig­­rúm til nýrra útlána sem átti að nema allt að 350 millj­­örðum króna. Þorri þessa svig­rúms hefur verið nýtt í að lána til hús­næð­is­kaupa.

Kaupmáttur dróst saman vegna mikillar verðbólgu

Allt er þetta gert til að reyna að stemma stigu við verð­bólgu, sem mælist nú 4,4 pró­sent síð­ustu tólf mán­uði. Helsta ástæða þess að verð­bólgan hefur verið að hækka er hækkun á íbúða­verði. Auk þess hefur verð á mat, drykkj­ar­föngum og fatn­aði hækkað sem rekja má til mik­illa hækk­unar á flutn­ings­kostn­aði. Sá kostn­aður hefur auk­ist bæði vegna trufl­ana innan flutn­ings­keðja vegna kór­ónu­veiru­far­ald­urs­ins en líka vegna þess að jarð­efna­elds­neyti, sem knýr áfram flutn­ings­skip og flug­vélar, er nú í hæstu hæðum og hefur ekki verið dýr­ara árum saman.

Hag­stofan birti í dag þá nið­ur­stöðu að kaup­máttur ráð­stöf­un­ar­tekna á mann hafi dreg­ist saman um 0,3 pró­sentu­stig á öðrum árs­fjórð­ungi 2021. Það þýðir á ein­földu máli að lands­menn fá minna fyrir krón­urnar í vas­anum sínum en þeir fengu á sama árs­fjórð­ungi í fyrra. Þar sem ráð­stöf­un­ar­tekj­urnar hækk­uðu um 4,1 pró­sent á sama tíma­bili dróg­ust þær saman um mis­mun­inn: 0,3 pró­sentu­stig.

Þetta er í fyrsta sinn sem kaup­máttur ráð­stöf­un­ar­tekna dregst saman á árs­fjórð­ungi síðan í lok árs 2019. Raunar hefur það ein­ungis gerst fjórum sinnum að kaup­máttur hafi dreg­ist saman á árs­fjórð­ungi miðað við sama tíma­bil árið áður síðan í upp­hafi árs 2015.