Ef allir borguðu lægstu íbúðalánavexti þá myndu lántakendur spara tugi milljarða

Allir við­skipta­bank­arnir hafa lækkað hluta íbúða­lána­vaxta sinna á síð­ustu dögum. Þeir eru samt sem áður miklu hærri en þeir vextir sem líf­eyr­is­sjóðir lands­ins geta boðið sínum sjóðs­fé­lögum upp á. Í sumum lána­flokkum eru lægstu vextir líf­eyr­is­sjóðs helm­ingur þess sem lægstu vextir við­skipta­banka eru.

Það ætti því ekki að koma neinum á óvart að líf­eyr­is­sjóðir lands­ins séu búnir að auka veru­lega hlut­deild sína í lánum vegna íbúð­ar­kaupa á und­an­förnum árum. Frá árinu 2016 og fram til dags­ins í dag hefur sú hlut­deild raunar tvö­fald­ast.

Sá bögg­ull fylgir hins vegar skamm­rifi að líf­eyr­is­sjóða­lánin standa ekki öllum til boða. Flestir sjóð­irnir eru með þröng lána­skil­yrði sem gera það að verkum að lánin bein­ist aðal­lega að þeim sem hafa borgað í lengri tíma í við­kom­andi sjóð. Auk þess lánar þorri þeirra að hámarki fyrir 70 pró­sent af kaup­verði íbúðar og jafn­vel þá er í sumum til­vikum sett þak á hversu há upp­hæðin má að hámarki vera. Það þýðir að þeir sem eiga meira eigin fé, og hafa borgað lengi í sama líf­eyr­is­sjóð­inn, fá bestu kjörin sem bjóð­ast á mark­aði.

Greining Íslands­banka, sem gaf út skýrslu um íbúða­mark­að­inn í gær, reikn­aði út að ef öllum myndi bjóð­ast hag­stæð­ustu kjör sem í boði eru á lána­mark­að­inum þá myndu vaxta­álögur sem lands­menn greiða árlega fara úr 81 millj­arði króna í 43 millj­arða króna. Vaxta­greiðsl­urnar myndu drag­ast saman um tæpan helm­ing, eða 38 millj­arða króna.

Allir bankarnir lækka aðeins

Allir við­skipta­bank­arnir þrír: Arion banki, Lands­bank­inn og Íslands­banki, hafa lækkað vexti á hluta þeirra lána sem þeir bjóða upp á síð­ustu daga. Vaxta­lækk­unin kemur í kjöl­far þess að Seðla­banki Íslands lækk­aði stýri­vexti um 0,25 pró­sent.

Íslands­banki reið á vaðið í fyrra­dag og lækk­aði fasta vexti fasta óverð­tryggða vexti um 0,25 pró­sentu­stig og breyti­lega óverð­tryggða vexti um 0,15 pró­sentu­stig. Verð­tryggðir vextir bank­ans á íbúða­lánum hreyfð­ust hins vegar ekki.

Arion banki lækk­aði breyt­lega óverð­tryggða íbúða­lána­vexti um 0,29 pró­sentu­stig og í 5,49 pró­sent. Breyti­legir verð­tryggðir vextir bank­ans standa hins vegar í stað í 3,82 pró­sentum (miðað við grunn­vexti sem eru 3,42 pró­sent og svo við­bót­ar­lán með og engin breyt­ing á vöxtum íbúða­lána með fasta vexti til fimm ára.

Lands­bank­inn greindi svo frá því í morgun að fastir vextir á íbúða­lánum til þriggja og fimm ára myndu lækka um 0,25 pró­sentu­stig. Þá var greint frá því að breyti­legir vextir óverð­tryggða íbúða­lána myndu lækka, en ein­ungis um 0,1 pró­sentu­stig. Breyti­legir vextir á verð­tryggðum íbúða­lánum hald­ast 3,25 pró­sent.

Alls hefur Seðla­banki Íslands lækkað stýri­vexti sína um 1,25 pró­sentu­stig frá því að kjara­samn­ingar voru und­ir­rit­aðir við stærstan hluta almenna vinnu­mark­að­ar­ins í apríl.

Ef miðað er við vexti eins og þeir voru skömmu fyrir þá und­ir­ritun þá eru allir við­skipta­bank­arnir þrír langt frá því að hafa skilað allri stýri­vaxta­lækkun Seðla­banka Íslands til neyt­enda. Skiptir þar engu hvort skoðuð séu verð­tryggð eða óverð­tryggð lán eða hvort þau beri breyti­lega eða fasta vexti. Vaxta­lækk­anir bank­anna þriggja hafa verið mun mild­ari en lækkun Seðla­bank­ans.

Vert er að taka fram að við­skipta­bank­arnir þurfa að greiða sér­tæka skatta, á borð við banka­skatt, sem líf­eyr­is­sjóðir þurfa ekki að gera. Auk þess eru ríkar eig­in­fjár­kröfur gerðar til banka sem sjóð­irnir þurfa ekki að upp­fylla. Það gerir bönkum erfitt fyrir að keppa við líf­eyr­is­sjóði um kjör á íbúða­lánum.

Miklu hagstæðari kjör hjá lífeyrissjóðum

Líf­eyr­is­sjóðir lands­ins bjóða all flestir sjóðs­fé­lögum sínum upp á mun hag­stæð­ari kjör en bank­arnir gera, þótt skil­yrði þeirra fyrir lán­töku séu þrengri og hámark á lán­veit­ingum hlut­falls­legra lægra. Lægstu fáan­legu breyti­legu verð­tryggðu vextir eru til að mynda 1,64 pró­sent, hjá Almenna líf­eyr­is­sjóðnum, sem lánar 70 pró­sent af kaup­verði, og Birtu, sem lánar 65 pró­sent þess. Skárstu banka­vext­irnir fyrir 70 pró­sent láni eru hjá Lands­bank­anum, þar sem þeir eru 3,25 pró­sent. Það þýðir að bestu verð­tryggðu banka­vext­irnir eru nán­ast tvö­faldir lægstu vextir líf­eyr­is­sjóða.

Munurinn er ekki svona mikil þegar kemur að óverð­tryggðum lánum, en þar býður Birta sínum sjóðs­fé­lögum upp á 65 pró­sent lán á 4,6 pró­sent breyti­legum vöxtum. Lands­bank­inn er sem fyrr með bestu kjörin sem bankar bjóða upp á í þeim lána­flokki, en breyti­legir óverð­tryggðir vextir hans eru 5,20 pró­sent upp að 70 pró­sent af kaup­verði.

Sjóðirnir búnir að tvöfalda hlutdeild sína

Íslenskir lán­tak­endur, sem upp­fylla skil­yrði líf­eyr­is­sjóða fyrir lán­töku, eru mjög með­vit­aðir um þessa stöðu. Það sést á því að líf­eyr­is­sjóðir lands­ins eru nú beinir mót­að­ilar að 21 pró­sent af skuldum heim­il­anna og hlut­fallið hefur aldrei verið hærra. Enn fremur hefur það tvö­fald­ast á mjög skömmum tíma, en árið 2016 var það tíu pró­sent.

Þetta kemur fram í nýrri skýrslu Grein­ingar Íslands­banka um íslenska íbúða­mark­að­inn sem kom út í gær. Þar segir að stór­aukin umsvif líf­eyr­is­sjóða sem beinir lán­veit­endur inn á íbúða­lána­markað hafi aukið sam­keppni á meðal lán­veit­enda sem hafi leitt til bættra vaxta­kjara lán­tak­enda. „Vaxta­stig hefur mikil áhrif á hvata heim­il­anna til lán­töku og hvetur lægra vaxt­ar­stig að öðru óbreyttu til auk­innar lán­töku sem getur myndað þrýst­ing til hækk­unar á íbúða­verði.“

Í skýrsl­unni er einnig farið yfir að Fjár­mála­eft­ir­litið hafi sett reglur um hámar veð­hlut­fall íbúða­lána til að sporna gegn óheil­brigðri skulda­söfnun, líkt og þeirri sem átti sér stað fyrir banka­hrun þegar fjár­mála­stofn­anir lán­uðu kaup­endum 90-100 pró­sent af kaup­verði.

„Þar með er búið að tryggja að lán­veit­endur slaki ekki á lána­skil­yrðum í harðn­andi sam­keppn­isum­hverfi líkt og gerð­ist í síð­ustu upp­sveiflu þegar hægt var að eign­ast heim­ili sem fjár­magnað var að öllu leyti með lánsfé. Heimili lands­ins búa því við rík­ari tak­mark­anir hvað skuld­setn­ingu varðar og ólík­legt að áhættu­söm skuld­setn­ing heim­il­anna end­ur­taki sig með sam­bæri­legum hætti og í síð­ustu upp­sveiflu.“

Gætu sparað 38 milljarða í vexti

Í skýrslu Íslands­banka er einnig fjallað um þann mikla mun sem er á þeim kjörum sem standa lán­tökum til boða. Þar segir að miðað við skatt­skýrslur lands­manna hafi vigtaðir íbúða­lána­vextir heim­ila lands­ins verið 4,9 pró­sent á síð­ast­liðnu ári. Vaxta­álögur íbúða­lána námu sam­kvæmt dæm­inu sem sett er fram í skýrsl­unni 81 millj­arði króna.

Ef gert væri ráð fyrir að öll íbúða­lán bæru lægstu vexti sem önnur fjár­mála­fyr­ir­tæki en líf­eyr­is­sjóðir – þ.e. bankar, spari­sjóðir og Íbúða­lána­sjóður – bjóða upp á hafi verið 4,2 pró­sent þá er það 0,7 pró­sentu­stigum lægra en hinir vigt­uðu íbúða­lána­vextir. Það þýðir að vaxta­byrðin gæti verið um 15 pró­sent lægri, eða sem nemur 12 millj­örðum króna.

Í skýrsl­unni er líka reiknað annað dæmi, þar sem litið er fram­hjá þrengri skil­yrðum líf­eyr­is­sjóða fyrir lán­tökum og gert ráð fyrir að allir gætu fengið lán hjá þeim. Nið­ur­staða Íslands­banka er að þá myndu vaxta­álögur heim­ila lands­ins verða um helm­ingi lægri, eða sem nemur 38 millj­örðum króna. „Und­ir­strikar þetta mik­il­vægi þess að þekkja mark­aðsvexti sem standa til boða hverju sinni með það fyrir augum að end­ur­fjár­magna og draga úr vaxta­kostn­aði,“ segir í skýrsl­unni.