Upp og niður

Það að koma húsi yfir höf­uðið er einn af grund­vall­ar­þáttum mann­lífs­ins. Að því leyt­inu til er fast­eigna­mark­að­ur­inn við­fangs­efni sem á sér marga snerti- og umræðu­fleti. Þróun hans varðar alltaf almanna­hag.

Und­an­farin ár hefur fast­eigna­mark­að­ur­inn á Íslandi bólgnað veru­lega út þegar horft er til verð­mætis. Fast­eigna­mat hús­næðis hefur hækkað úr tæp­lega 5 þús­und millj­örðum árið 2015 í tæp­lega 7.300 millj­arða árið 2018, svo dæmi sé tekið. Hækkunin milli áranna 2017 og 2018 var 13,8 pró­sent, en fast­eigna­matið er reiknað upp úr þing­lýstum kaup­samn­ingum hús­næðis.

Sem dæmi þá hefur íbúð sem keypt var árið 2015 á um 20 millj­ónir hækkað upp í meira en 30 á tæp­lega þremur árum.

Enginn staður í heim­inum hefur upp­lifað við­líka hækk­anir á fast­eignum og Ísland, á und­an­förnum árum, eins og ótrú­legt og það kann að hljóma fyrir ein­hverjum.

Ekki einu sinni helstu vaxt­ar­svæði Vest­ur­strandar Banda­ríkj­anna, Seattle og San Francisco, hafa upp­lifað eins miklar hlut­falls­legar hækk­anir og höf­uð­borg­ar­svæðið. Mest hefur árleg hækkun mælst um 13 pró­sent á Seattle svæð­inu og í San Francisco hefur verðið hækkað mest um 10 pró­sent innan árs. Þessi þrjú svæði eiga þó eitt sam­eig­in­legt. Þessar miklu hækk­anir hafa átt sér rök­réttar skýr­ingar, að miklu leyti.
Sé horft til þró­unar á verði fast­eigna á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í Banda­ríkja­dal, þá hefur hækk­unin verið veru­lega mikil, sökum þess að gengi krón­unnar styrkt­ist veru­lega á undan.

Þannig fór íbúð í miðbæ Reykja­víkur sem kost­aði um 200 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2014 upp í um 600 þús­und Banda­ríkja­dali á rúm­lega þremur árum. Það er þre­földun á þremur árum.

Eðlileg hækkun

Hækkunin hefur ekki verið órök­rétt á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, sé horft til und­ir­liggj­andi hag­stærða, að mati við­mæl­enda Kjarnans. Þannig hefur kaup­máttur launa auk­ist um tæp­lega 40 pró­sent frá árinu 2010 fast­eigna­verð hefur hækkað um 60 pró­sent á sama tíma.

Þá var hús­næð­is­skortur mikið vanda­mál á mark­aðnum, skömmu eftir hrunið, enda lítið sem ekk­ert byggt á þeim tíma. Mikill vöxtur í ferða­þjón­ustu ýtti einnig undir hækk­andi fast­eigna­verð, ekki síst vegna mik­ils umfangs leigu­í­búða á Airbnb og álíka vef­þjón­ustum. Talið er að allt að þrjú þús­und íbúðir í miðbæ Reykja­víkur hafi verið til leigu á Airbnb þegar mest var, en tölu­verður sam­dráttur hefur verið á fram­boði þar að und­an­förnu.

Ekki bóla

Í máli Sölva Blöndal, hag­fræð­ings og sér­fræð­ings í fast­eigna­mörk­uðum, á fundi Félags við­skipta- og hag­fræð­inga í vik­unni, kom fram að hækk­unin á und­an­förnum árum hefði verið eðli­leg og ekki hægt að sjá að um neina bólu hefði verið að ræða.

Í ofaná­lag þá komu stórir árgangar fyrstu kaup­enda hús­næðis út á markað, þeir stærstu síðan 1975, sem efldi eft­ir­spurn­ina eftir hús­næði enn frekar.

Staðan núna væri hins vegar svo­lítið snúin og eins og áður myndi þró­unin lík­lega hald­ast í hendur við þróun und­ir­liggj­andi hag­stærða, eins og kaup­mátt launa. Sögulega væri mikil fylgni á milli þróun fast­eigna­verðs og kaup­máttar og vafa­lítið myndi það verða þannig áfram.

Hvað eru margar íbúðir í byggingu?

Sam­tals eru 4.845 íbúðir í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í dag, sam­kvæmt mati Samtaka iðn­að­ar­ins, og er áætlað að á þessu ári komi sam­tals 2.000 íbúðir á markað.

Á næsta ári má gera ráð fyr­ir að þær verði 2.200 og árið 2020 fari þær upp í allt að 2.600 íbúðir. Á næstu 18 mán­uðum eru íbúð­irnar um 5 þús­und sem koma inn á mark­að­inn.

Í máli Sölva á fyrr­nefndum fundi kom fram að margir þeir aðilar sem hafa verið að greina fast­eigna­mark­að­inn hafi gert sjálf­stæðar taln­ingar á fjölda íbúða sem eru í bygg­ingu. Mis­mun­andi tölur hafa komið úr þessum taln­ingum, en Sölvi sagði að oft væru spár um fjölda íbúða á mark­að­inn byggðar á ofmati. Margt gæti spilað inn, til dæmis að fram­kvæmdir væru lengi að fara af stað sökum seina­gangs við afgreiðslu erinda frá þeim sem vildu byggja. Þannig væru sveit­ar­fé­lög oft með það í hendi sér hversu langan tíma það tæki að koma bygg­ingu af stað.

Skortur á ákveðnum eignum

Flestir eru sam­mála um að skortur sér á íbúðum, einkum litlum og með­al­stórum eignum á við­ráð­an­legu verði. Þétt­ing­ar­stefna unda­far­inna ára í Reykja­vík hefur ýtt undir hækkun fast­eigna­verðs, að mati Sölva, og einnig fært fram nokkuð mikið fram­boð af lúxu­s­eignum fyrir vel stæða, á kostnað fram­boðs af eignum fyrir þá sem ekki gætu greitt him­in­hátt verð fyrir vel stað­settar eignir, til dæmis mið­svæðis í Reykja­vík. Munurinn á fer­metra­verði eftir hverfum getur verið tölu­verður. Þannig er algengt að verð á íbúðum í Graf­ar­vogi sé á bil­inu 450 til 470 þús­und á fer­metr­ann, en mið­svæðis í Reykja­vík, fyrir sam­bæri­lega eign, er það nærri 600 til 650 þús­und. Þessi munur á verðum eftir stað­setn­ingum er eðli­legur, að mati flestra við­mæl­enda. Áherslan á upp­bygg­ingu eigna sem eru í dýr­ari kant­inum er hins vegar umdeild­ari. Aug­ljós­lega virð­ist blasa við nú, að betra hefði verið að byggja meira upp af ódýr­ari litlum og með­al­stórum eignum, en gert hefur verið. Þetta á ekki aðeins við um Reykja­vík heldur einnig önnur sveit­ar­fé­lög á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Sigurður Hann­es­son, fram­kvæmda­stjóri Samtaka iðn­að­ar­ins. Mynd: Birgir Þór Harð­ar­son

Mynd: Birgir Þór Harð­ar­son

Sigurður Hann­es­son, doktor í stærð­fræði og fram­kvæmda­stjóri Samtaka iðn­að­ar­ins, sagði í grein í Frétta­blað­inu á mið­viku­dag, að 6 nýir íbúar í land­inu væru nú hverja íbúð sem væri byggð. „Of fáar íbúðir voru byggðar á und­an­förnum árum. Á árunum 2010-2017 voru 2.400 íbúðir byggðar í Reykja­vík, stærsta sveit­ar­fé­lagi lands­ins, eða um 300 íbúðir á ári að með­al­tali. Svipaða sögu má segja um önnur sveit­ar­fé­lög. Í fyrra voru 6 nýir íbúar í land­inu um hverja nýja íbúð og á árinu 2016 voru þeir 4. Þess vegna er upp­safn­aður vandi og hefur Íbúða­lána­sjóður metið að þús­undir íbúða vanti á mark­að­inn til við­bótar við þær íbúðir sem þarf að byggja á hverju ári til að halda í við fjölgun lands­manna. Með ein­földun á reglu­verki er hægt að byggja hag­kvæm­ari íbúðir. Hér á landi er ferli við bygg­ing­ar­fram­kvæmdir flókn­ara en á Norð­ur­lönd­unum, fleiri skref þarf að taka hér en þar. Þá gerir reglu­verkið ráð fyrir sömu kröfum hvort sem um ræðir ein­föld mann­virki eða flókin þegar kemur að bygg­ing­ar­eft­ir­liti. Þannig er sama ferli við að byggja ein­býl­is­hús og hátækni­sjúkra­hús svo dæmi sé tekið. Í öðrum löndum hefur verið tekið til­lit til þessa og svo á einnig að gera hér á landi,“ sagði Sigurður í grein sinni.

Flestir við­mæl­enda Kjarnans, sem hafa góða inn­sýn í verk­taka­starf­semi á fast­eigna­mark­aði, taka undir þessi sjón­ar­mið sem Sigurður gerir grein fyrir. Of mik­ill hæga­gangur hefur skapað mikla spennu sem hefði verið hægt að koma í veg fyrir, jafn­vel þó mik­ill upp­gangur í efna­hags­líf­inu hafi ekki verið að öllu leyti fyr­ir­séður.

Veruleg kólnun

Að und­an­förnu hefur veru­leg kólnun komið fram á fast­eigna­mark­aði. Árleg hækkun mælist nú 3,9 pró­sent og hefur fallið hratt frá því hún náði hámarki á vor­mán­uðum í fyrra, en hún mæld­ist þá 23,5 pró­sent, eins og áður segir. Skýr­ing­arnar eru að ein­hverju leyti þær, að dregið hefur nokkuð úr kaup­mátt­ar­aukn­ingu almenn­ings og að fram­boðið á mark­aðnum hefur auk­ist nokkuð. Þá er heldur ekki óeðli­legt að það hægist á hækk­un­ar­hrin­unni sem verið hefur.

En mun verðið lækka á næst­unni? Flestar spár, þar á meðal spár grein­inga­deilda banka og Seðla­banka Íslands, gera ekki ráð fyrir lækk­unum á næst­unni, en heldur ekki nema lít­ils­háttar hækk­unum. Þannig má gera ráð fyrir að fólki muni ekki sjá verð­mæti fast­eigna sinna hækka mikið heldur frekar hóf­lega, um 1 til 3 pró­sent næsta árið. Spá Íslands­banka fyrir hækkun á árinu 2018 gerir ráð fyrir 8,2 pró­sent hækkun, sam­kvæmt skýrslu sem bank­inn birti á mið­viku­dag­inn.

Það eru líka blikur á lofti. Þær snúa ekki síst að kjara­við­ræðum, verð­bólgu­horfum og þróun efna­hags­mála í heim­inum. Margt bendir til harðra kjara­við­ræðna, en þær kröfur sem stétt­ar­fé­lög hafa nú kynnt, þar á meðal Starfs­greina­sam­bandið og VR, gera ráð fyrir tug­pró­senta hækkun lægstu launa, upp í 425 þús­und, og marg­vís­legum aðgerðum af hálfu stjórn­valda.

Við­mæl­endur Kjarnans voru á einu máli um, að veru­lega langt væri á milli atvinnu­rek­enda og stétt­ar­fé­laga, jafn­vel þó for­ystu­menn fylk­inga reyndu að bera sig vel og finna fleti til sam­tals. Óhjá­kvæmi­legt virð­ist að tölu­verðir árekstrar verði í kjara­við­ræð­unum, en í versta falli koma fram verk­föll, sem ávallt hafa víð­tækar afleið­ingar efna­hags­lega.

Á meðan, út í heimi

Eftir ára­langt tíma­bil lágra vaxta í heim­inum eru vextir nú teknir að hækka, og tíma­bil umfangs­mik­illa örv­un­ar­að­gerða seðla­banka er að líða undir lok. Seðla­banki Banda­ríkj­anna er að hækka vexti og Seðla­banki Evrópu mun í des­em­ber hætta með áætlun sína um kaup á skulda­bréfum á mark­aði, en þau hafa numið 60 millj­örðum evra mán­að­ar­lega und­an­farin ár. Mark­miðið hefur verið að örva hag­vöxt í Evrópu.

Óvíst er hvernig hag­kerfin í Evrópu munu bregð­ast við því þegar þessu tíma­bili lýkur, en margir gera ráð fyrir meiri hæga­gangi, ekki síst þegar kemur að fast­eigna­mörk­uðum. Lánakjör versna með hækk­andi vöxtum og aðgengi almenn­ings að fjár­magni verður þannig erf­ið­ara. Þessi áhrif eru þegar farin að sjást víða í Banda­ríkj­unum, þar sem veru­lega hefur hægt að fast­eigna­verðs­hækk­unum, jafn­vel þó mik­ill gangur sér í efna­hags­líf­inu og atvinnu­leysi lítið sem ekk­ert.

Ísland er ekk­ert eyland þegar kemur að vær­ingum í efna­hags­málum í heim­inum. Ef það heldur fram sem horfir, að vaxta­stig muni hækka og til að mynda olíu­verð hald­ast hátt, þá gæti það haft tölu­verð áhrif á Íslandi. Fast­eigna­mark­að­ur­inn, sem grund­vall­ar­mark­aður í hag­kerf­inu, mun alltaf finna fyrir slíku. Það sem helst er hætta á að ger­ist er að gengi krón­unnar haldi áfram að veikj­ast gagn­vart helstu við­skipta­myntum, en á und­an­förnum þremur mán­uðum hefur það veikst um tíu pró­sent gagn­vart evru og Banda­ríkja­dal. Þetta hefur ýtt undir verð­bólgu­þrýst­ing og nú benda spár til þess að verð­bólga verði komin í 3,6 pró­sent í des­em­ber mán­uði, að því er segir í nýlegri spá sem birt­ist í hag­sjá Lands­banka Íslands.

Aðgengi að lánsfé hefur verið nokkuð gott á Íslandi und­an­farin ár og vaxta­stig hag­stætt, miðað við það sem Íslend­ingar eiga að venj­ast. Verð­bólga mælist nú 2,7 pró­sent, rétt yfir verð­bólgu­mark­miði, en meg­in­vextir Seðla­banka Íslands eru 4,25 pró­sent.

Eins og svo oft í hag­sögu Íslands þá er það helst verð­bólgu­draug­ur­inn sem getur valdið vand­ræðum, enda stór hluti fast­eigna­lána lands­manna verð­tryggður. Svo gæti farið að fast­eigna­verð lækk­aði, og þá einkum í gegnum vax­andi verð­bólgu. Stoðir efna­hags­mála á Íslandi eru hins vegar sterkar þessi miss­erin og þrátt fyrir að það myndi þrengja að, þá myndi það ekki breyta mynd­inni á fast­eigna­mark­aði svo mikið. Skuldir heim­ila hafa farið lækk­andi og tölu­vert svig­rúm er fyrir dýfu á fast­eigna­mark­aði, þannig að það hún valdi miklum vand­ræðum í hag­kerf­inu. Eðlilegt er að fast­eigna­verð fari upp og niður, ekki síst þegar öfgarnar hafa verið miklar í hag­sveifl­unni, eins og reyndin hefur verið und­an­farna tvo ára­tugi.