Sameiginlega sýnin um þéttara borgarsvæði er að teiknast upp

Þörf er fyrir á bil­inu 4.150 til 6.300 nýjar íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu fram til árs­loka 2024, til þess að mæta þeirri hóf­legu íbúa­fjölgun sem gert er ráð fyrir í nýrri mann­fjölda­spá fyrir höf­uð­borg­ar­svæðið.

Samkvæmt spánni, sem gerð var til að reyna að leggja mat á áhrif COVID-19 far­ald­urs­ins á íbúa­þróun á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, mun íbúum fjölga hóf­lega miðað við fyrri ár eða – um það bil 10.200 á höf­uð­borg­ar­svæð­inu öllu fram til árs­loka 2024. Skekkju­mörkin eru all­nokkur, eða um 3.500 íbúar í hvora átt.

Þetta er á meðal þess sem kemur fram í nýrri Þró­un­ar­á­ætlun höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins fyrir árin 2020-2024, sem unnin var af VSÓ Ráðgjöf í sam­starfi við Samtök sveit­ar­fé­laga á höf­uð­borg­ar­svæð­inu (SSH). Áætlunin hefur nú verið afgreidd af svæð­is­skipu­lags­nefnd höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins til afgreiðslu hjá hverju og einu sveit­ar­fé­lagi.

Ef eitt­hvað í takt við þessa mann­fjölda­spá raun­ger­ist þýðir það að þörf er fyrir á bil­inu 1.000 til 1.600 nýjar íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á ári hverju ári fram til árs­loka 2024.

Áætlanir sveit­ar­fé­lag­anna á höf­uð­borg­ar­svæð­inu gera ráð fyrir því að byggðar verði næstum því 2.000 íbúðir á ári á þessu sama tíma­bili, sem þýðir að það er mikið upp­bygg­ing­ar­skeið á áætlun – en ein­ungis þrí­vegis áður hefur fjöldi full­kláraðra íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu farið yfir 2.000 á einu ári.

Bygg­ing­ar­á­formin í sveit­ar­fé­lög­unum eru því talin lík­leg til þess að upp­fylla þörf fyrir íbúð­ar­hús­næði, bæði vegna fólks­fjölg­unar og upp­safn­aðrar íbúða­þarfar, sem metin var um 2.200 íbúðir í árs­lok 2019.

Íbúum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hefur fjölgað nokkuð kröft­ug­lega á und­an­förnum árum, nema reyndar í Hafn­ar­firði, þar sem íbúar voru færri 1. jan­úar 2021 en þeir voru í byrjun des­em­ber árið 2018, sam­kvæmt nýj­ustu tölum frá Hag­stof­unni.

Heild­ar­fjölgun á milli des­em­ber 2019 og jan­úar 2021 var mest í Reykja­vík, en á því tíma­bili fjölg­aði íbúum höf­uð­borg­ar­innar um meira en tvö þús­und. Hlut­falls­leg fjölgun var að sama skapi mest í Garðabæ og Kópavogi, þar sem hún nam yfir fjórum pró­sentum.

Offramboð á íbúðum?

Ef hins vegar hægir veru­lega á fólks­fjölgun á höf­uð­borg­ar­svæð­inu nú, líkt og gerst hefur í fyrri efna­hag­skreppum, gæti það leitt til offram­boðs á íbúðum nema fjár­festar og verk­takar hægi á plönum sínum, sam­kvæmt því sem fram kemur í þró­un­ar­á­ætl­un­inni.

Þar er bent á að margar breytur geti haft áhrif á þróun næstu ára, en eftir sem áður sé „ástæða til að stefna að upp­bygg­ingu minnst 1.300 íbúða á ári,“ í takt við lang­tíma­með­al­tal upp­bygg­ingar á íbúð­ar­hús­næði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

„Gangi áætl­an­irnar eftir verður unnið hratt á upp­safn­aðri íbúða­þörf á tíma­bil­inu og henni mögu­lega útrýmt. Ef þróun efna­hags­lífs­ins leiðir hins vegar til þess að hátt hlut­fall þess fólks sem hingað hefur flutt frá útlöndum í leit að vinnu snýr til baka vegna atvinnu­leysis getur það hæg­lega leitt til þess að íbúða­mark­að­ur­inn verði kaup­enda­mark­aður á seinni hluta tíma­bils­ins,“ segir í skýrsl­unni.

Ekki er þó talin ástæða til að ótt­ast offram­boð sér­stak­lega, sam­kvæmt því sem fram kemur í umsögn Jóns Kjartans Ágústs­sonar, svæði­skipu­lags­stjóra á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, um þró­un­ar­á­ætl­un­ina.

Mynd: Af vef SSH

Hann nefnir þar máli sínu til stuðn­ings að óvissa um stöðu efna­hags­mála geti haft áhrif á aðgengi verk­taka að fjár­magni til upp­bygg­ingar og þaf af leið­andi kælandi áhrif á fram­boð hús­næðis. Einnig kemur svæð­is­skipu­lags­stjóri inn á að sveit­ar­fé­lögin hafi aðgang að ýmsum stýri­tækjum sem þau geti gripið til ef stefnir í offram­boð hús­næðis, til dæmis geti þau stýrt lóða­fram­boði, for­gangs­raðað upp­bygg­ing­ar­á­formum og dregið úr inn­viða­upp­bygg­ingu nýrra hverfa.

Tekið skal fram að vegna áhrifa COVID-19 far­ald­urs­ins á hluti eins og efna­hags­mál, íbúa­þróun og atvinnu­hætti er þess getið víða í þess­ari nýju skýrslu – sem rammar inn fjög­urra ára sýn sveit­ar­fé­lag­anna fyrir upp­bygg­ingu hús­næðis og sam­gangna á höf­uð­borg­ar­svæð­inu – að taka skuli nið­ur­stöðum og álykt­unum sem þar eru dregnar með fyr­ir­vara.

Byggð fyrir 130-150 þúsund manns innan vaxtarmarka

Þró­un­ar­á­ætlun höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins er ætlað að vera sam­ræm­ing­ar­tól fyrir sveit­ar­fé­lögin í hús­næðis- og sam­göngu­málum. Þetta plagg er í umsögn svæð­is­skipu­lags­stjóra kallað „lyk­il­at­riði“ í fram­fylgd svæð­is­skipu­lags­ins. Ný þró­un­ar­á­ætlun leysir af hólmi fyrri þró­un­ar­á­ætlun áranna 2015-2018 sem fylgdi svæð­is­skipu­lag­inu frá 2015-2040 úr hlaði.

Mynd: Bára Huld Beck

Ekki er útlit fyrir að hörgull verði á tæki­færum til upp­bygg­ingar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu til lengri tíma, en sam­kvæmt þeim heim­ildum sem eru til staðar í gild­andi deiliskipu­lags­á­ætl­unum og áætl­unum um nýjar heim­ildir sem eru í vinnslu eða þróun hjá sveit­ar­fé­lög­unum verður unnt að byggja um 60 þús­und íbúðir innan núver­andi vaxt­ar­marka byggð­ar­innar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, byggð sem í heild­ina getur rúmað 130-150 þús­und manns.

Vaxt­ar­mörk höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins eru þau mörk sem skil­greind voru í svæð­is­skipu­lags­vinn­unni sem sveit­ar­fé­lögin fóru sam­eig­in­lega í á síð­asta ára­tug. Þá tóku sveit­ar­fé­lögin sam­eig­in­lega ákvörðun um að byggja innan þeirra svo borg­ar­svæðið hætti að þenj­ast stjórn­laust út með til­heyr­andi óhag­ræði fyrir alla.

Nýrri byggð er nú fremur beint á mið­kjarna og sam­göngu­miðuð þró­un­ar­svæði, sem síðan munu tengj­ast saman með Borg­ar­línu, hágæða almenn­ings­sam­göngu­kerfi.

Gott dæmi um slíka upp­bygg­ingu er til dæmis við Hamra­borg í Kópavogi, þar sem til stendur að fjölga íbúðum veru­lega á næstu árum miðað við fyr­ir­liggj­andi deiliskipu­lag sem er í kynn­ingu.

Vaxt­ar­mörkin eru auð­kennd með svörtu lín­unum á þess­ari mynd. Innan þeirra eru nú fram­komnar heim­ildir eða áætl­anir í vinnslu um bygg­ingu 60 þús­und íbúða fyrir allt að 130-150 þús­und manns á næstu ára­tugum.

Mynd: Svæð­is­skipu­lag höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins 2015-2040

Sem áður segir eru áætl­anir ýmist í skipu­lagi eða á þró­un­ar­stigi sem miða að því að 60 þús­und íbúðir, eða fjöldi sem nemur um 67 pró­sent þeirra 90.000 íbúða sem standa á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í dag, verði byggðar innan vaxt­ar­markanna. Sjá má hvar vaxt­ar­mörkin liggja á mynd­inni hér að ofan.

Mætti byggja enn meira í kringum öflugustu samgönguásana

Í þró­un­ar­á­ætl­un­inni er þess þó getið að sveit­ar­fé­lögin mættu reyna að hafa enn meira af upp­bygg­ingu sinni á allra næstu árum innan áhrifa­svæðis hágæða almenn­ings­sam­gangna, Borg­ar­línu­leiða eða strætó­leiða sem ganga á hárri tíðni.

Hér má sjá kort af þeim fram­kvæmdum í sam­göngu­málum sem ætlað er að ráð­ast í fram til loka árs 2024. Sumum þess­ara fram­kvæmda er reyndar þegar lokið.

Mynd: Þró­un­ar­á­ætlun SSH 2020-2024

Samkvæmt því sem þar kemur fram er gert ráð fyrir að 66 pró­sent nýrra íbúða sem eru á teikni­borð­inu verði það, en tekið er fram hlut­fallið þyrfti að vera hærra til að mark­mið um að 66 pró­sent af allri byggð verði í grennd við hágæða almenn­ings­sam­göngur árið 2040 náist.

Einnig er 64 pró­sent af öllu fyr­ir­hug­uðu atvinnu­hús­næði sem er vænt­an­legt fram til árs­ins 2024 á áhrifa­svæði hágæða almenn­ings­sam­göngum, en það hlut­fall „mætti sömu­leiðis vera enn hærra,“ sam­kvæmt skýrslu­höf­undum.

Dregið er saman hvernig upp­bygg­ing bæði íbúða og atvinnu­hús­næðis á næstu árum liggur við almenn­ings­sam­göngum í hverju sveit­ar­fé­lagi fyrir sig í.

Kópa­vogur er með hæst hlut­fall vænt­an­legra íbúa á áhrifa­svæði hágæða almenn­ings­sam­gangna, eða 86 pró­sent, næst kemur Reykja­vík með 71 pró­sent, svo Mos­fells­bær með 70 pró­sent og þá Hafn­ar­fjörður með 56 pró­sent.

Á þessu korti sem fylgir þró­un­ar­á­ætlun má sjá vænt leið­ar­kerfi Borg­ar­línu og aðra ása hágæða almenn­ings­sam­gangna.

Mynd: Þró­un­ar­á­ætlun SSH 2020-2024

Í þró­un­ar­á­ætl­un­inni kemur fram að mik­il­vægt sé að hafa í huga að heim­ild­irnar sem eru til staðar í áætl­unum sveit­ar­fé­lag­anna séu þó mis­að­gengi­legar og mis­hag­kvæmar fyrir fjár­festa og verk­taka. „Sums staðar þarf að rífa mann­virki sem fyrir eru eða ráð­ast í aðrar stórar fjár­fest­ingar til að unnt sé að byggja upp. Að því leyt­inu er jákvætt að áætl­anir sveit­ar­fé­lag­anna séu í hærri kant­inum þar sem sum upp­bygg­ing­arplön geta mögu­lega dreg­ist á lang­inn út af slíkum atriðum,“ segir í skýrsl­unni.

Þar segir einnig að áformuð upp­bygg­ing íbúð­ar­hús­næðis á tíma­bil­inu 2020-2024 „virð­ist lituð af þeim mikla vexti sem verið hefur, og að sveit­ar­fé­lögin vilji ekki láta sitt eftir liggja til að vöxtur megi halda áfram.“

Einnig kemur fram að þegar tekið sé mið af lang­tíma­þróun sé „metn­að­ur­inn mestur í Reykja­vík og Garðabæ á meðan áform ann­ars staðar virð­ast vera aðeins hóf­stillt­ari, og í meira sam­ræmi við lang­tíma­þróun.“

„Ef íbúa­fjölg­unin verður í takti við mann­fjölda­spána sem hér hefur verið sett fram er þó ekki ástæða til að bæta í, heldur frekar draga aðeins úr og sam­ræma. Einnig gæti verið gagn­legt að stefna upp­bygg­ingu eins og kostur er á áhrifa­svæði hágæða almenn­ings­sam­gangna,“ segir í þró­un­ar­á­ætl­un­inni, sem nánar má kynna sér á vef­svæði SSH.